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住宅ローンの事務手数料と保証料の大きな違い

記事作成日:2016年7月3日

借り入れの際に定率の事務手数料(あるいは10万円を超える高額の固定の手数料)を支払う住宅ローンが増えていますが、結果的に不利になってしまう場合があります。住宅ローンを借りる場合、保証料を支払って保証会社に保証をしてもらうことが一般的でしたが、最近では事務手数料が借入金額に対して定率で発生する代わりに、保証料が無料となる住宅ローンが増えてきました。事務手数料や保証料の部分は実質的に金融機関の利益になる部分ですが、事務手数料とされているか保証料とされているかで大きな違いがあります。保証料は繰り上げ返済をすると返ってくる可能性があり、事務手数料は返ってこないことが大きな違いです。

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保証料を支払って保証会社に保証してもらう

住宅ローンは大きな金額を借りることになるので、貸す側からしたらちゃんと返してもらえないと大損になってしまいます。そのため、土地や建物に抵当権を設定して担保をとるだけでなく、信用保証会社の保証を得ることを融資の条件としている場合があります。

保証会社は、住宅ローンを借りている人が返済不能となった場合に、借りている人に代わって銀行などの金融機関に住宅ローンを全額返済します。そして、保証会社が銀行などの金融機関に代わって借りている人に返済を迫ることになります。

不動産を担保にとることができて、いざという時には保証会社が返済をしてくれるので金融機関は安心してお金を貸せるということになります。

保証会社に保証してもらうための費用が保証料で、借りる金額が多くなるほど、借りる期間が長くなるほど、借りる人の信用状態が低いほど保証料は高くなる傾向があります。

事務手数料は保証料の代わりの場合とそうでない場合がある

銀行などの金融機関に支払う事務手数料には大きく分けて2種類あり、実質的に保証料の代わりとなる借入金額に対して定率(1~2%前後)の事務手数料(あるいは10万円を超える高額の固定の事務手数料)と、保証料の代わりでなく純粋に住宅ローンを借りることに関する事務手数料があります。

最近の住宅ローンでは保証料を無料とする代わりに借入金額に対して定率で発生する事務手数料の支払いが必要になる住宅ローンが増えています。

保証料は繰り上げ返済でも戻ってくるが事務手数料は戻ってこない

保証料と定率の事務手数料は同じように発生する住宅ローンの諸費用ですが、利用者にとって大きな違いがあります。保証料は繰り上げ返済が行われると不要になった保証料が返金される場合があります。

35年の借り入れを35年保証していたはずが、10年で繰り上げ返済をして完済したら残りの25年の保証は不要になるので、不要になった保証の分だけ保証を返してもらうというようなイメージになります。もちろん、全部繰り上げ返済でなくでも、一部繰り上げ返済でも保証料が返金される場合があります。

一方、事務手数料は繰り上げ返済をしても返金されることはありません。払ったら払ったきりなのです。

住宅ローンで定率の事務手数料を取るようになった理由

金融機関が保証料の代わりに定率で発生する事務手数料(あるいは10万円を超える高額の固定の事務手数料)を取るようになった理由はなぜでしょうか?

定率で発生する事務手数料は低金利を謳う住宅ローンでよく見られます。保証料は繰り上げ返済があると借りた人に戻すことになるため、厳しい競争で金利をぎりぎりまで引き下げている保証料の戻りで予期しない利益のとりこぼしが発生しないようにしていると考えられます。

つまり銀行など金融機関にとっては、事務手数料であれば返金の必要がなく、経営上有利なのです。裏を返せば住宅ローンの利用者にとっては不利になります。

もちろん、適用金利のほか保証料や事務手数料、団体信用生命保険などの条件を総合的に判断して、定率の事務手数料の方が費用の発生が少ない場合は、定率の事務手数料の住宅ローンを借りても問題はないのですが、繰り上げ返済を行った場合に、結果的に不利になっていることもあるので、気を付けましょう。

借り換えや繰り上げ返済が見込まれるなら保証料の方が良いかも

繰り上げ返済を行うことがはっきりしている場合は、定率の事務手数料を支払う住宅ローンは事務手数料が返金されない分だけ不利になる場合があります。金利が低くても、保証料を払う場合と比較して損することがあるので注意しましょう。

繰り上げ返済意外にも借り換えの場合にも注意が必要です。借り換えは今借りている住宅ローンを一度全額返済して別の住宅ローンを借りることですが、全額返済をするので保証料は返金される場合がありますが、事務手数料は返金されません。

短期間で借り換える可能性がある場合、定率の事務手数料を支払っていると不利になる場合があります。

まとめ

  • 最近では保証料の代わりに借入金額に対して定率で発生する事務手数料が必要な住宅ローンが増えています。
  • 保証料は繰り上げ返済を行って保証が不要となった分だけ返金される場合がありますが、事務手数料は繰り上げ返済をしても通常は返金されません。繰り上げ返済や借り換えの時に定率の事務手数料は不利となる場合があるので注意しましょう。

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【住宅ローンの事務手数料と保証料の大きな違いの記事は終わりです】

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