住宅ローンの固定金利も変動することに注意

記事作成日：2015年7月30日
最終更新日：2022年7月31日

住宅ローンの固定金利は決められた期間中金利が固定されますが、借り入れまでは市場の金利動向によって固定金利の金利水準は変動します。また、固定金利の住宅ローンを借りても、全期間固定ではない場合、固定期間終了時に金利タイプを選び直すか、決められた金利タイプに切り替わるため、金利が変動する可能性があります。つまり、住宅ローンで全期間固定金利でない場合は金利変動リスクを抱えることになります。また、全期間固定金利でも、借り入れるまでの金利変動リスクを負うため、借入までの期間が長い場合は思いもよらぬ返済負担が発生してしまう可能性があります。

固定金利も変動している

住宅ローンに限りませんが、固定金利は借り入れ後、あらかじめ決められた期間中の金利が固定されます。一方、変動金利は借り入れるまでも金利は変動しますが、借り入れ後も一定間隔で金利が変動します。ただし、固定金利も借り入れるまでは市場金利などの動向を受けて、毎月変動しています。固定金利の水準自体は固定されているわけではありません。

そのため、時間が経てば固定金利で借りる金利は変わっている可能性があります。例えば、1年後、5年後、10年後に固定金利で住宅ローンを借りる場合、借入金利は変わっている可能性があります。

当初、変動金利で借りて借入期間中に固定金利に変更する場合や、固定金利の期間が終わって再度固定金利を選択する場合は金利が上昇している可能性があります。

固定金利には金利が固定される期間がある

固定金利とは言葉の通り借入金利が固定されているということですが、固定される期間には様々で、2年、3年、5年、7年、10年、15年、20年、35年などがあります。固定金利は定められた期間は金利が固定されますが、住宅ローンの借入期間の全期間にわたって必ずしも固定されているわけではありません。

全期間固定金利の場合

住宅ローンの借り入れでは、借入期間の全期間を固定金利とすることも可能です。住宅ローンの借入期間の全期間が固定金利の場合は借入時の金利で固定され、延滞などがない限り金利は全期間一定で変わりません。この場合は、金利変動によって返済金額が変動するリスク、利息負担が後から増えるリスクは基本的に排除されます。

全期間固定金利の住宅ローンは金利上昇リスクが無いことがメリットですが、その分だけ借入金利の水準が高めに設定されています。借入期間中、金利水準があまり上がらなかった場合は高めの金利水準となっている分だけ、他の金利を選択した場合よりも利息を多めに支払うことになってしまうことがあります。

なお、全期間固定金利であっても、延滞をした場合には一定の条件の下で金利優遇などが無くなる場合があり、借入金利が上昇することがあります。

借り入れまでにが変動する場合がある

住宅ローンは特殊な条件が盛り込まれていない場合、通常は借り入れ時点の金利が適用されることに注意が必要です。例えば、完成前のマンションを契約した場合など、購入を決めた時点と実際に住宅ローンを借り入れる時点が時間的に離れている場合、住宅ローンを借りるまでに金利が大きく変わってしまうことがあります。

購入を決めた時点では金利が低く返済に余裕があると考えられていたものの、実際に住宅ローンを借りる時点で適用される金利は高くなっており返済にあまりゆとりがない、といったことも考えられます。これは全期間固定金利を選択する場合でもあり得る話です。全期間固定金利であっても、借り入れるまでは金利が変動するため、借り入れまでに金利が高くなってしまえば支払い負担が増えてしまうからです。

全期間固定金利でない場合

住宅ローンの借入期間の全期間が固定金利でない場合、例えば借入期間35年で固定金利5年を選択すると最初の5年は借入時の金利で固定されますが、固定金利の期間の5年が経過した後はその時点の金利が適用されます。固定期間の終了後は変動金利や固定金利の中から再び金利を選択できる場合のものや、あらかじめ定められた金利が適用されるものなど様々なタイプがありますが、いずれにしても金利変動リスクを抱えることになります。

つまり、全期間固定金利でない場合は固定金利期間の終了後に適用される金利は変動リスクを抱えていることになります。

一般的に固定される金利の期間が短いほど金利水準は低くなっており、利息を低く抑えることができます。ただし、固定期間が短いと金利変動リスクを抑えられる期間が短くなり、金利水準が上がっていった場合は利息の支払いがどんどん増えていくことになってしまいます。

まとめ

固定金利とはいっても新しく借り入れる場合の金利水準は毎月は変動しているため、借り入れまでに金利水準が変わる場合があります。借り入れが先の場合は借り入れまでに金利が大きく変化している可能性があります。
固定金利は決められた期間中は借入金利が固定されますが、固定金利期間の終了後の金利は固定されていないため、全期間固定金利以外の住宅ローンは金利変動リスクを抱えていることになります。