住宅ローン金利の決まり方

記事作成日：2016年4月6日
最終更新日：2022年7月25日

住宅ローン金利の決まり方・仕組みについてです。住宅ローン金利は変動金利型と固定金利型があり、変動金利型は日本銀行の政策金利あるいは短期の市場金利に、固定金利型は市場金利（国債利回り）に連動して動きます。ただし、新たに借り入れる場合には、金融機関同士の競争により、政策金利や市場金利の動きとは関係なく、借入金利が引き下げられる場合があります。

住宅ローンの金利の種類

住宅ローンの金利は大きく分けると、変動金利型と固定金利型の2つのタイプに分けることができます。このうち固定金利型については一定期間固定金利のものと全期間固定金利のものがあるので、住宅ローンの金利は3つに分けることもできます。

変動金利型
一定期間固定金利型
全期間固定金利型

しかし、固定金利が一定期間か全期間かは本来借りる人の借りる期間によって変わります。例えば35年借りる人にとっては5年の固定金利は一定期間固定金利型ですが、5年で完済予定の人は5年の固定金利は全期間固定型となります。

変動金利型とは

変動金利型とは、借りている期間中に金利が変動する住宅ローンで、通常は半年ごとに金利が見直されることになっています。

固定金利型とは

固定金利型とは、借り入れるまでは借入金利は変動しますが、借り入れ後は定められた期間中金利が固定された住宅ローンです。固定金利には一定期間固定金利のものと全期間固定金利のものがあります。

一定期間固定金利型とは

一定期間固定金利型は住宅ローンの借入期間の全期間ではなく、2年、3年、5年、10年といったように借入期間の一部の期間について固定金利となる住宅ローンです。

一定期間が固定金利となる住宅ローンは多様な名称で呼ばれていて、当初固定金利型、固定金利選択型、固定金利特約型、固定金利指定型、期間固定型、固定金利期間選択型、10年固定型（10年以外にも2年、3年、5年、15年など他の年数も入ります）などの呼び方があります。全期間固定金利でないというところで見分けることができます。

一定期間固定金利型の固定金利期間が終了した場合

固定金利期間が終了した場合は、通常変動金利に移行するか再度固定金利期間を選ぶことができるようになっています。ただし、金融機関の住宅ローン商品によって固定金利期間終了後にどのような金利になるのか定めが異なっている場合があるため、あらかじめ確認しておく必要があります。

全期間固定金利型とは

全期間固定金利型は住宅ローンの借入期間の全期間が固定金利となる住宅ローンです。フラット35が代表的ですが、フラット35でなくても35年間金利が固定される住宅ローン商品もあります。また、借入期間は35年とは限らず、20年など他の年数も可能です。

住宅ローン金利の決まり方

住宅ローン金利は貸し出す金融機関が自由に決めることができますが、一般的に変動金利は日本銀行の政策金利あるいは短期の市場金利に、固定金利は長期金利（10年債利回りなど）に連動して動きます。

新規に借りる時は銀行間の競争の影響も

ただし、住宅ローン金利は新規に借りる時の金利の動き方と、借りた後の金利の動き方が違っていることに注意しなければいけません。

例えば、変動金利は政策金利の動きあるいは短期の市場金利に左右されますが、新規に借りる金利は他の金融機関の金利との競争でも変わってきます。一番低い金利を提示すれば、借りたいという人がたくさん集まってくれるからです。そのためキャンペーン金利として政策金利の変動がなくても借入金利が下がることがあります。

しかし、借りた後は基本的に政策金利が動かなければ変動金利は変動しません。金融機関の競争によって新たに借りる人の金利が一段と下がったことを理由として、既に借りた人の金利が下がることは基本的にありません。

変動金利の決まり方

変動金利は、基本的には日本銀行の政策金利に連動して動きますが、一部金融機関の住宅ローンでは短期金融市場の金利などに連動して動く場合があります。

政策金利連動型

変動金利は、基本的に短期プライムレートと呼ばれる金融機関が短期間企業に貸し出すときの最優遇金利に連動して動きます。短期プライムレートは、日本銀行が金融政策として決定する政策金利に連動して動きます。

しかし、日本の金融政策においては、金融政策の操作の対象となるものが変更されることがあることに注意が必要です。2013年4月には、金融政策の対象が政策金利である無担保コールレート（オーバーナイト物）からマネタリーベースに変更されたことから、一時的に政策金利の概念が分かりづらい状態となりました。

その後、2016年1月にマイナス金利が導入されると再び政策金利の概念が復活しました。ただし、マイナス金利は日本銀行の当座預金に付されるもので、過去に政策金利とされていた無担保コールレートの誘導目標ではないため、2016年1月にマイナス金利が導入されて、当座預金の金利が0.1％から一部がマイナス0.1％に引き下げられても短期プライムレート自体は反応せず、住宅ローンの変動金利への影響は基本的にありませんでした。

更に、2016年9月には長短金利操作（イールドカーブコントロール）が導入され、短期金利と長期金利の誘導目標が導入されています。この時点でも、短期プライムレートは反応せず、住宅ローンの変動金利への影響はありませんでしたが、金利目標が変更されれば、住宅ローンの変動金利が変化する可能性があります。

短期の市場金利連動型

一部金融機関の住宅ローンでは、短期プライムレートではなく、短期の市場金利などを基に独自の基準により変動金利を決めている場合があり、政策金利の変化がなくても毎月変動金利の水準が変化する場合があります。

短期プライムレートに連動しない変動金利の場合は、政策金利の変更がなくても金利が変動するため、金利の動き方や上がり幅が読みづらいという難しさがあります。

固定金利の決まり方

固定金利は、基本的に対応する期間の国債の利回りの動きに連動して動きます。国債利回りは、市場の投資家による取引によって変動しますので、その時々の国債市場を取り巻く環境に左右されることになります。国債の利回りで代表的なものが10年国債利回りですが、2年国債利回り、5年国債利回りなど各年限の国債の利回りの動きも考慮されます。

銀行などの金融機関は預金で集めたお金を増やして利益を得て預金者に利息を付けて返します。銀行がお金を増やす手段は主に２つあって、住宅ローンなどで貸し出すか、国債などに投資して運用するかということになります。国債に投資した時の利回りは国債利回り（長期金利）、貸し出しの利回りは貸出金利ということになりますが、長期金利と貸出金利のどちらかが高いと有利な方にお金が動いていってその金利が低下するため、長期金利と貸出金利は連動することになります。

なお、固定金利は円金利スワップレートと呼ばれる指標と連動することが知られています。金利スワップとは固定金利と変動金利を交換する取引のことですが、基本的に円金利スワップレートも国債利回りの動向に連動して動くため、国債利回りの動向を追っておけば十分だと考えられます。

まとめ

住宅ローンの金利には変動金利型と固定金利型があります。変動金利型は基本的に金融政策によって決められる政策金利の動きに連動して動きます。ただし、一部の金融機関は政策金利の動きではない形で変動金利を決めているため、自分が借りる住宅ローンの変動金利はどのように決まるのかよく確認しておくことが大切です。
固定金利型は基本的に市場の金利動向によって金利が動きます。代表的なものが長期金利の指標である10年国債利回りですが、固定金利の期間に対応した国債の利回りの動きなども考慮されて金利が決定されているとみられます。