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REIT投資のメリット・特徴とデメリット・注意点・リスク

記事作成日:2017年8月27日

REIT投資のメリットや特徴、デメリットや注意点、リスクについてです。上場しているREITは上場株式と同じように売買ができるため流動性・換金性が高いこと、少額の資金から投資ができることがメリットになります。一方で、上昇しているREITは市場の影響を受けるため価格変動が大きくなることがあるほか、不動産固有のリスクの影響を受ける可能性があることなどがデメリットになります。

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REIT(不動産投資信託)に投資するメリット・特徴

少額からの不動産投資が可能

実物不動産投資では、不動産の購入には安くても数百万円、通常は数千万円程度の資金が必要になります。融資を受けることも可能ですが、ある程度の自己資金が必要になります。一方REITであれば、数万円から十数万円あれば購入できる銘柄があります。少額から不動産投資を始められるのがREITの魅力です。

流動性・換金性が高い

上場しているREITは、証券取引所の営業日の営業時間内であれば自由に売買が可能です。多数の投資家が取引に参加しているため、東リ引きが成立しやすいため、換金性に優れています。実物不動産投資では不動産を売却するためには、日数や手間がかかるため、換金に一苦労します。

利回りに期待できる

REITの投資口価格次第の面もありますが、REITの分配金の利回りは、株式の配当利回りよりも高い場合があり、REITの利回りに期待できる場合があります。REITの分配金は、投資対象不動産からの賃料を源泉としていますが、賃料は株式投資の企業業績よりは安定しやすいと考えられるため、安定的な分配金、利回りが期待できる場合があります。

不動産の分散投資が容易

REITでは複数の不動産に投資を行います。不動産の種類や地域を分散する場合もあります。そのため、REITを購入することで不動産の分散投資を容易に行うことができます。実物不動産投資で分散投資を行う場合には、相当な金額が必要になります。また、地域が分散すれば、維持管理などの手間も増大します。その点、REITであれば容易に分散投資ができます。

不動産の専門知識が必要ない

自分で実物不動産投資を行う場合には、不動産の選定、購入、維持・管理などを行わなければいけませんが、不動産の専門的な知識が必要になります。しかし、REITの場合は、REITの資産運用会社が物件の選定等を行うため、不動産に関する専門的な知識がなくてもREITに投資することができます。

不動産の維持・管理が必要ない

自分で実物不動産投資を行う場合には、購入した不動産の維持・管理、入居者の募集、入居者への対応などを行わなければいけません。もちろん、不動産管理会社などに任せることも可能ですが、業務委託をするにしても手間はかかります。しかし、REITの場合はREITを購入するだけで、不動産投資が出来てしまうのです。

インフレにも対応できる

REITの投資対象である不動産は、物価上昇(インフレ)にも対応が可能です。物価が上昇する局面では不動産価格や賃料が上昇するため、物価が上昇する局面でも実質的な価格下落をある程度防ぐことが可能です。ただし、不動産価格は物価とあまり連動しない場合もあるため注意が必要です。

REIT(不動産投資信託)投資のデメリット・注意点・リスク

不動産よりも価格変動が大きくなる

不動産の価格はそれほど急に上昇したり低下したりする性質のものではなく、緩やかに価格が変化していきます。一方で上場しているREITは取引所で日々取引されることから、価格変動が大きくなります。特にREIT固有の取引材料がなくても市場の投資行動によって価格が日々変動していきます。

株価に連動して動くリスクがある

上場しているREITは取引所で取引されることもあって、株価とREIT価格の連動性は比較的高くなっています。そのため、REITが投資している不動産の要因でなくても、市場の要因によってREIT価格は上下することがあります。投資家心理の悪化によって株価が下落した場合には、連動してREITも調整する可能性があります。

投資対象不動産が自然災害などで損傷するリスクがある

投資対象となる不動産は実物資産です。自然災害や事故などによって物理的な被害が発生する場合があります。自然災害などによって損害が生じた場合には、投資対象不動産の価値が毀損する可能性があります。

金利上昇時に価格下落リスクがある

REITの投資法人は、投資法人債や金融機関からの融資によって資金調達を行っています。金利が上昇すると利子の支払い増加によりREITの資金調達コストが増大するため、投資家への分配金減少が懸念されるようになり、REITの投資口価格が下落するリスクがあります。

REITの上場廃止リスク・投資法人の破綻リスクがある

投資法人は存在が将来まで保証されているわけではありません。賃料収入が減少して資金繰りに行き詰れば破綻するリスクがあります。また、上場しているREITは廃止基準に抵触した場合には上場廃止となるリスクがあります。

空室による賃料収入低下リスクがある

REITは不動産の賃貸収入が大きな収入の柱になりますが、オフィスビルや住居では不動産への入居がなく空室となった場合には賃料収入が手に入りません。また、商業施設などでも営業不振となった場合にはテナントが撤退する可能性があり、賃料収入が得られないリスクがあります。

不動産に関する法律・税制の変更の影響を受ける可能性がある

不動産に関する法律や税制などが変更されることによって、不動産価格が影響を受ける可能性があります。特に不動産は経済政策の対象となりやすく、政策的な影響を受ける可能性もあります。

金融政策の影響を受ける可能性がある

日本の中央銀行である日本銀行は金融緩和の一環として上場しているREITの購入を実施しており、日本銀行はREITの需給状況に大きな影響を与えています。日本銀行の金融政策の変更がREITの需給を通じて価格に影響を与える可能性があります。

実物不動産投資と異なり融資を受けない

基本的にREITを購入する場合には、金融機関から融資を受けることはありません。信用取引によってレバレッジをかけることも可能ですが、レバレッジをかけることには限界があります。投資効率を高めるという意味では限界があります。

不動産の運用に自分の創意工夫が反映できない

REITへの投資では投資家自身は物件の選定や維持管理に関わることはありません。実物不動産投資では不動産の選定や維持管理を投資家が行います。そのため、REITでは自分自身の創意工夫で利益を高めるというようなことができません。

また、不動産投資に投資法人のほか、資産運用会社、資産保管会社、一般事務受託者など多数の関係者が存在し、不動産からの賃料収入が分配されることになるため投資家に回る分がそれだけ少なくなることにも留意が必要です。

まとめ

  • 上場しているREIT(不動産投資信託)は、証券取引所での売買ができるほか、少額から投資することが可能で、不動産の分散投資にもつながることがメリットです。
  • 上場しているREITは、証券取引所で上場株式と同じように取引されることで、価格変動が大きくなることがあるのがデメリットです。

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【REIT投資のメリット・特徴とデメリット・注意点・リスクの記事は終わりです】

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