金利とREIT（不動産投資信託）価格の関係

記事作成日：2017年8月13日
最終更新日：2022年1月17日

REIT（不動産投資信託）の価格と金利の関係についてです。金利は債券とREITの相対的な魅力度に影響を与えること、REITの資金調達コストに影響することから、金利はREITの重要な価格変動要因になります。また、金利の上昇・低下は個人や企業の不動産に対する投資行動に強い影響を与えるため、不動産市場全体にとっても重要な要素になります。傾向として、金利が上昇するとマイナス、金利が低下するとプラスの影響があります。ただし、金利の上昇・低下はREITに影響を与えるものの、金利とREITの価格に明確な関係がみられない場合もあることに注意が必要です。

金利はREITの資金調達コストに影響

REITが不動産を取得する場合には金融機関からの融資や投資法人債などの債券の発行によって資金調達を行う場合があります。

金利が低いと資金調達コストが減少

資金調達を行う場合には、低金利の方が資金調達コストは少なくなるため、不動産賃料などの収益をより多く投資家に分配金として還元できることになります。そのため、金利が低いとREITの資金調達コストの減少につながり、REITにとってプラス要因となります。

金利が高いと資金調達コストが増加

金利が高いとREITの資金調達コストの増加につながり、賃料などによる収益のより多くの部分が利息の支払いなど資金調達コストとして失われてしまい、投資家への分配金が減少します。そのため、金利が高いとREITにとってのマイナス要因になります。

金利と資金調達コストの関係はすぐには現れない

金利と資金調達コストの関係は短期的、一時的なものではなく、長期的なものであり、市場の金利（国債利回り）が変動したからといって直ちにREITの資金調達コストに影響を与えるとは限りませんが、金利の上昇・下落により投資家の思惑が働き、REITの価格下落・上昇の材料となることがあります。

金利はREITの相対的な魅力度に影響

金利はREITの相対的な魅力度にも影響します。REIT（不動産投資信託）は数ある投資対象資産の１つですが、株式や債券などと比較して魅力的かどうかということがREITに対する投資行動を変化させます。

金利が低いとREITの魅力度が上昇

金利が低い（債券利回りが低い）と債券投資の相対的な魅力度が低下し、株式や不動産などの相対的な魅力度が上昇します。利回りが低い債券ではなく、株式や不動産に投資して利益を確保しようとするからです。

そのため、金利が低くなると、投資資金の動きの面から不動産価格が押し上げられやすくなり、REITの上昇要因となります。

金利が高いとREITの魅力度が低下

金利が高い（債券利回りが高い）と債券投資の相対的な魅力度が上昇し、株式や不動産などの相対的な魅力度が低下します。債券の利回りが高いのであれば、債券投資のリスクの小ささを考慮して、債券投資によって安全性を重視しながら収益を確保できるからです。

そのため、金利が高くなると、投資資金の動きの面から不動産価格はマイナスの影響があり、REITの下落要因となります。

資産間の魅力度はリターンとリスクで判断

なお、資産間の魅力度合いは、期待されるリターンだけではなく、リスクも考慮されるため、債券利回りが不動産から期待されるリターンよりも低くても、債券投資は価格変動リスクが小さいことから、安全性を重視して債券投資が選ばれることがあり、絶対的な利回り水準の高低だけで投資資産の選択が行われるわけではないことに注意が必要です。

金利上昇・低下による魅力度の変化の影響はすぐ現れる

金利の水準変化による債券とREITの相対的な魅力度の関係は金利の上昇・低下によってすぐに変化するため、金利とREITの短期的な関係性としては、影響が現れやすいと言えます。

金利は個人の住宅購入や企業の不動産投資に影響

金利は住宅ローン金利を通じて個人の住宅購入や企業の土地・建物投資（不動産投資）に影響します。個人や企業の不動産投資が活発化すると不動産市場全体に好影響を及ぼします。

金利が低いと不動産投資が活発化し好影響

金利が低いと、個人の住宅ローン金利や企業が融資を受ける金利が低くなるため、個人の住宅投資、企業の土地・建物投資が活発になります。不動産に投資する動きが活発化すれば、不動産市場全体が活性化され、REITにもプラスの影響があります。

金利が高いと不動産投資が停滞し悪影響

金利が高いと、個人の住宅ローン金利や企業が融資を受ける金利が高くなるため、個人の住宅投資や企業の土地・建物投資が手控えられることになります。不動産投資が停滞することになるため、不動産市場全体から活気が失われ、REITにもマイナスの影響があります。

まとめ

金利はREITと債券の相対的な魅力度やREITの資金調達コスト、個人の住宅購入や企業の土地・建物投資に影響を及ぼすため、REIT価格に重要な影響を与えます。
傾向としては、金利が上昇するとREIT価格にマイナス、金利が低下するとREIT価格にプラスの影響がありますが、明確な関係が見られないような価格変化をすることもあります。