不動産価格や賃料とREIT（不動産投資信託）価格の関係

記事作成日：2017年8月14日
最終更新日：2022年1月19日

実物不動産価格や賃料とREIT価格の関係についてです。REITが投資している実物不動産の価格が上昇すると、REITが保有している資産価格が上昇することになるため、REIT価格上昇につながります。また、REITが投資している実物不動産からの賃料収入が増加すると、REITの利益が増加し、投資家への分配金の増加することになるため、REIT価格上昇につながります。

不動産価格とREIT価格の関係

REITは複数の実物不動産を購入して、購入した不動産を賃貸することで賃料収入を得ます。そのため、不動産価格が上昇してREITが保有している不動産の価格が上昇すればREITの価値が高まり、REIT価格上昇につながることになります。REITが保有不動産を売却すれば売却益が出ることになり、投資家への分配が増えるからです。

投資家への分配が増えればREITの利回り上昇に結び付きますが、REITの利回りが上昇すれば投資家の買いが集まるため、REIT価格が上昇することになります。（なお、REIT価格の上昇に伴い利回りは低下します。）

そのため、一般的にはREITが保有する不動産価格が上昇すればREITの価格は上昇し、不動産価格が下落すればREITの価格は下落します。ただし、不動産価格の変動は緩やかであってREITへの影響が見極めづらいこと、上場しているREITの場合は市場取引の影響が大きく不動産価格の変動の影響が分かりづらいことから不動産価格とREIT価格の関連性を探るのが難しい場合もあります。

なお、不動産価格とREIT価格の関係は上場しているか、非上場であるかに関わらず当てはまります。非上場の場合は不動産の不動産鑑定評価が重要な価格の要因になります。

不動産の賃料とREIT価格の関係

REITは複数の不動産から得る賃料を重要な収入源としています。賃料は投資家への分配金の原資になります。賃料が増加すると投資家への分配金が増えることになり、REITの価値が固まり、REIT価格上昇につながることになります。

投資家の分配金が増加するということは利回りが上昇するということですが、利回りが上昇した場合、投資家が要求する利回り水準が変わらなければ、元の利回りに戻るまで投資家はREITを購入することになるため、REIT価格が上昇することになります。

そのため、REITが保有している不動産からの賃料が増加する場合にはREIT価格は上昇し、REITが保有している不動産からの賃料が減少する場合にはREIT価格は下落します。

ただし、賃料とREIT価格の関係についても、不動産価格とREIT価格の関係同様に、賃料の変化が緩やかであることや他の要因でREIT価格が変動することがあることから、明確な関係性を見いだしづらい場合があります。

なお、賃料とREIT価格の関係も不動産価格と同様に上場しているか、非上場であるかに関わらず当てはまります。

まとめ

不動産価格が上昇するとREITが保有する不動産の価格上昇を通じて、REITの価値を高めることになり、REIT価格は上昇する傾向があります。逆に不動産価格が下落するとREIT価格は下落する傾向があります。
賃料相場が上昇するとREITが保有する不動産からの賃料収入増加を通じて、REITの価値を高めることになり、REIT価格は上昇する傾向があります。逆に不動産の賃料相場が下落するとREIT価格は下落する傾向があります。