株価とREIT（不動産投資信託）価格の関係

記事作成日：2017年8月14日
最終更新日：2022年1月18日

株価と上場しているREIT（不動産投資信託）の関係についてです。株価と上場しているREIT（日本ではJ-REIT）の価格（投資口価格）には動きに高い連動性があります。株価が上昇する場面では、REIT価格は上昇しやすい傾向があります。逆に、株価が下落する場面ではREIT価格は下落しやすい傾向があります。REITは裏付けとなる不動産価格や賃料の水準だけではなく、市場の動きによって価格が上下することが背景にあります。

株価とREIT価格の連動性は高い

日本に限らず世界的に見ても、株価と上場しているREIT価格の動きの連動性は高い傾向があります。いわゆる相関が比較的高い、相関係数がやや大きいという状況です。

REITの裏付けとなる不動産の価格は日々刻々と変動するような性質のものではありませんし、緩やかに変化していくものです。また、REITの重要な収入源となる賃料も同様に日々刻々と変動するような性質のものではありません。

REITの本質的な価値に重要な影響を与えるREITが投資している不動産価格や賃料は日々大きく変動するものではない事から、REITの価格変化は、市場の取引による影響が大きいということが分かります。

株式も同じような側面があって、企業の業績は日々大きく変動するようなものというよりは、積み重なって変化していくものですが、株価は日々刻々と変動します。株価の変動は株式が市場で取引されることによってもたらされているものです。

株式とREITは同じリスク性資産

株式もREITも投資家心理が良い相場環境で買われやすいリスク性資産です。市場に上場して株式と同様に取引が行われているREITは株式と同じように投資されるため、株価とREIT価格の動きが似てくると考えられます。

株式もREITも、経済環境が良い場合には、業績の改善や賃料の上昇を通じて、価格上昇が期待できるため、どちらの資産も経済環境が良い時に買われやすい資産であると考えられます。その観点からも、経済環境・景気見通しに基づいて同じような売買行動がとられるのだと考えられます。

REITが投資している不動産の賃料は企業の業績ほど大きくは変動しませんが、REIT価格は株価と同様に大きく変動します。

資産効果が株価上昇とREIT価格上昇を結び付ける可能性も

資産効果とは、保有している資産の価格が上昇することによって、消費や投資が活発化することをいいます。実際に値上がりした資産を売却した資金で消費や投資を行うこともあれば、実際に値上がりした資産を売却しないで含み益のまま実現されていないままで消費や投資を行うこともあります。

日本では株価上昇による資産効果が意識されることはあまりないのですが、海外では株価上昇が資産効果をもたらすことが強く意識される場合もあります。

株価とREIT価格の関係に当てはめると、株価が上昇すれば、資産効果によって、REITへの投資も活発化してREIT価格が押し上げられるという状況になります。株価上昇が資産効果をもたらしている場合には、REIT価格上昇をもたらす可能性もあります。

ただし、資産効果というよりも、投資家がリスク選好的な投資行動をとった結果、株式もREITも買われるという状況である可能性もあります。

なお、資産効果の逆の現象を逆資産効果といいますが、逆資産効果が現れるのであれば、株価が下落するとREIT価格も同様に下落することになります。

まとめ

株価とREIT価格（投資口価格）は似た動きを示し、比較的連動性が高くなっています。
株価が上昇する局面ではREIT価格は上昇しやすく、株価が下落する局面ではREIT価格は下落しやすいという傾向があります。