REIT（不動産投資信託）の仕組み・種類

記事作成日：2017年8月27日
最終更新日：2022年1月22日

REIT（不動産投資信託）は、不動産に投資をする投資信託で、不動産から得られた賃料や売却益を投資家に分配金として還元します。一般的には上場しているREITをJ-REITと呼び（J-REITの範囲は場面によって異なる場合があります）、J-REITは上場株式と同じように売買することが可能です。

通常の不動産投資ではまとまった資金が必要なほか、物件の選定や維持管理が必要ですが、J-REITであれば少額の資金で、気軽に不動産投資をすることができることが特徴です。REITは投資対象の不動産に住居やオフィス、ホテルなど様々なものがあり、投資対象不動産などによってREITの種類を分けることができます。

REIT（不動産投資信託）の仕組み

不動産投資を証券化して投資家が投資しやすくなるような仕組みがREIT（不動産投資信託）です。REITでは、投資法人を設立し不動産投資を行いますが、投資家は投資法人の投資証券に投資することになります。

投資法人を設立し不動産に投資

日本におけるREITは、不動産に投資を行う投資法人を設立する形をとります。投資法人は、投資家に投資証券を発行したり、機関投資家等に投資法人債を発行したり、金融機関から融資を受けたりして資金調達を行い、集めた資金を元に不動産に投資を行います。

投資家は賃料収入が原資の分配金を受け取る

投資証券を購入した投資家は、REITから分配金を受け取ることができます。分配金の原資は投資した不動産からの賃料収入です。また、不動産の売却益も原資となる場合があります。

投資法人は配分が可能な利益の90％以上を投資家に分配することなどを条件に税制面で優遇される仕組みになっているため、企業の内部留保などとは異なり、投資法人が不動産投資で得た利益の大部分は投資家に還元されるようになっています。

REITの投資証券は証券取引所で売買が可能

REIT（不動産投資信託）は名前の通り投資信託の一種ですが、証券取引所に上場しているREITは上場株式と同じように売買することが可能です。

また、REITの投資法人の投資法人債を購入した機関投資家は利子や元本の支払いを受けることができます。投資法人に融資を行った金融機関は利子や元本の支払いを受けることになります。

投資法人は業務を外部に委託

REITの主体となる投資法人は自らは資産運用や資産の保管を行わず、外部に業務を委託します。投資信託及び投資法人に関する法律で資産運用業務を資産運用会社に、資産保管業務を資産保管会社に、一般事務を一般事務受託者に委託して行わせることが規定されています。

資産運用業務・資産運用会社とは

資産運用業務とは、不動産の投資に関する業務で、投資する不動産の選定、稼働率や賃料に関する戦略策定、不動産の購入・売却、資金調達等に関する業務のことを指します。

資産運用会社とはその名の通り資産運用に関する業務を行う会社で、REITの投資法人から資産運用業務の委託を受ける会社です。

資産保管業務・資産保管会社とは

資産保管業務とは、投資した不動産に関する権利関係の書類、預金通帳などの保管や、金銭の出金・入金（出納）の業務のことをいいます。

資産保管会社はREITの投資法人から資産保管業務の委託を受ける会社ですが、信託会社などが担当できることになっています。実際には、信託銀行が担うことが多いようです。

一般事務・一般事務受託者とは

一般事務とは、REITの資産運用業務と資産保管業務以外の業務で機関の運営に関する事務（役員会、投資主総会の運営等）、計算等に関する事務（経理、税務等）、投資口の募集等に関する事務、投資主名簿等に関する事務、投資証券等の発行に関する事務などの事務をいいます。

一般事務受託者とはREITの投資法人から一般事務の委託を受ける法人のことをいいます。

REIT（不動産投資信託）の種類

REITには投資する不動産によっていくつかの種類に分けることができます。投資する不動産が異なると、賃料の安定性などに違いが生じます。

特化型・複合型・総合型（投資対象不動産で分類）

REITの種類タイプには、特定の種類の不動産だけに投資する特化型のREITと複数の種類の不動産に投資する複合型、総合型のREITがあります。一般的には、複合型は2つの種類の不動産に、総合型は3つ以上の種類の不動産に投資するREITです。

特化型：１種類の不動産に投資
複合型：２種類の不動産に投資
総合型：３種類以上の不動産に投資

地域特化型（投資地域で分類）

また、投資する地域を特定した地域特化型のREITもあります。地域特化型のREITは日本全国ではなく、特定の地域の不動産に投資します。特定の地域に投資が偏るため、投資地域で自然災害等が発生した場合には、大きな影響を受けてしまう可能性があります。

地域特化型：特定地域の不動産に投資
全国型：地域に偏りなく（日本）全国の不動産に投資

REITの投資対象不動産

REITの投資対象不動産には、オフィス、商業施設、住宅、物流施設、工場、データセンターなどのインフラ施設、宿泊施設、ヘルスケア施設などがあります。

投資対象不動産に注目して、オフィス特化型、商業施設特化型、物流施設特化型、住居特化型、ホテル特化型、ヘルスケア施設特化型といったようなタイプ分けをする場合があります。

住居施設やヘルスケア施設は景気動向に左右されづらい傾向がある一方、オフィスは景気動向に左右されやすい傾向があるなど、投資対象不動産によって収益性・景気の影響度合いが異なります。

オフィス：オフィスビル
商業施設：ショッピングモール、駅前商業ビル
住居施設：賃貸マンション
物流施設：倉庫（ロジスティック施設、物流施設）
工場：工場、研究開発施設
インフラ施設：民間企業のインフラ施設（データセンター等）
宿泊施設：ホテル、旅館、リゾート施設
ヘルスケア施設：老人ホーム、高齢者向け住宅、病院、医療モール

まとめ

少額で気軽に不動産への投資が行えるような仕組みがREIT（不動産投資信託）です。REITは不動産に投資をする投資信託で、不動産から得られた賃料や売却益を投資家に分配金として還元します。
一般的には上場しているREITをJ-REITと呼び、J-REITは上場株式と同じように売買することが可能です。