買い先行と売り先行のメリット・デメリット

記事作成日：2015年6月21日
最終更新日：2015年9月19日

住宅を買い替える際の買い先行と売り先行のメリットとデメリットについて説明しています。買い先行は買い換える住宅を選ぶことに時間をかける方法で、売り先行は住宅を売却することに時間をかける方法です。買い先行の方が物件をじっくり選べるのでお勧めですが、資金計画や住宅の選択肢の豊富さによってもどちらが良いかは変わってきます。

買い先行とは

買い先行とは、住宅の買い替えを行う場合に、物件の購入を先行させて物件の購入が決まってから現在住んでいる物件の売却を行う方法です。

売り先行とは

売り先行とは、住宅の買い替えを行う場合に、物件の売却を先行させて物件の売却が決まってからこれから住む物件の購入を行う方法です。

買い替えローンでは後の活動の期間に制約

買い替えローンを組む場合で、買いと売りの同時決済を行わなければならない場合は、後に行う活動（買いか売り）の期間が制約されることになります。

買い先行のメリット

購入物件をじっくり選べる

買い先行のメリットは買いに時間をかけられることから、新しく買う物件を時間をかけて探すことができるため、気に入る物件が出てくるまで待つことができるということです。自分の条件に合った物件を購入できる可能性が高まります。

同時決済でなければ空き家の状態で売却活動

買いと売りの同時決済が必要でない場合には、住んでいた物件から引っ越すと空き家になりますが空き家になった方が家具などがなく生活感がなくなるため売却しやすくなる場合があります。

買い先行のデメリット

資金計画が不透明

買いを先行してしまうと売却価格が分からないため資金計画にある程度ゆとりを持たせて考える必要が出てきます。つまり、購入価格をなるべく抑えておく必要があります。

同時決済でない場合は購入資金が先に必要

同時決済をしない場合には購入資金が先に確保できていなければいけません。購入資金は融資してくれるところがあれば住宅ローンでも大丈夫です。

同時決済なら投げ売りの可能性

買い替えローンで同時決済が必要な場合には、売却期間が限られるため価格を思いっきり下げて投げ売りをするか、買い取りを補償してくれるサービスを利用する必要があります。

売り先行のメリット

資金計画がはっきりする

売却が先に決まるため購入物件の資金計画が立てやすくなります。購入が先だと思ったような価格で売れなかったら資金計画が苦しくなることもありますが、売却が先なら資金計画ははっきりしています。

売却価格を下げ過ぎなくて済む

売り先行であれば売却活動をじっくり行うことができるため、焦って物件の投げ売りをするというようなことが無くなります。じっくりと時間をかければ市場の相場並みの価格で売れる可能性が高まります。

売り先行のデメリット

同時決済なら一定期間内に購入物件を決める必要

残債が完済できないなどの場合で買い替えローンを利用していて同時決済が必要となる場合には売却の決済（引渡し）時点までに購入物件を決めておく必要があります。短い期間で物件を探さないといけないため、希望する物件がない場合大幅な妥協を迫られる可能性があります。

同時決済でない場合仮住まいが必要

同時決済が必要でない場合でも売却の引き渡しを行ってしまうと住む家がなくなるため、住む家を探す必要があります。購入することを前提にするなら、賃貸を借りるということが現実的ですが、賃貸と購入先で２回引っ越しが必要となり、お金も手間も時間もかかります。

買い売り同時並行は？

買いと売りを同時並行させるということは、住み替えまでに時間が限られている場合以外は全くお勧めできません。買いも売りもどちらもはっきりしないまま活動を行うことになるため、方針が定まりにくくなりますし、買いも売りも中途半端な結果に終わってしまう可能性が高まります。

転勤などで住み替えまでに時間が限られている場合は同時並行ではなく、買いか売りどちらかに集中しましょう。

買い先行か売り先行か

基本的には買い先行がおすすめ

住み替えの場合には、買いも売りもどちらも自分が望む結果になればベストですが、どちらも100点というわけにはいかないことがほとんどです。これからの人生に直接的に影響するという意味では、これから住む家をしっかり選ぶことが大切です。

売りの方は出来るだけ高く売りたいという金銭的な問題ですし、売れないリスクは不動産仲介会社の買い取りを保証するサービスを利用すれば回避できます。

しかし買いは一定期間内に自分が望む物件が出てこない可能性もあり、条件をかなり妥協して住まいを選ぶということになりかねません。妥協した住み替えなら住み替えない方がよかったということになりかねません。

売却を先にしないと資金計画ができない場合、購入物件よりも売却価格にこだわる場合、購入が決まらなかったら賃貸でも可能な場合などの場合を除いて、買い先行の方が住み替えに満足できる可能性が高いと考えられます。

売却を先にしないと資金計画ができない場合

頭金が少ない、融資可能額が少ない、売却物件の残債が多いなどの理由から売却の目途を立て資金計画を練らないと、十分な購入資金を用意できないような場合には、売り先行した方が選択肢が広がる場合があります。

その場合には、買いの選択肢が広がるよう買い物件が豊富に出やすい時期に当たる様に売却時期を調整したり、買う物件の候補地域などを広げたり、物件の売買が活発で流通物件の数が多い地域で購入先を探したりするなど工夫する必要があります。

購入物件よりも売却価格にこだわる場合

購入物件についてはあまり拘りがなく、売却価格に関心が高い場合には売り先行にして売却活動に力を入れたほうがいいです。例えば、引っ越し先の地域だけが決まっていて細かい物件の条件にはこだわりがない場合などです。家族の都合で都道府県をまたいで引っ越すような場合でその地域に引っ越せればそれ以外は特にこだわりはないというような状況が当てはまります。

購入物件はこだわりがないため決めるのが難しくなさそうであれば、売却を先行させて売却価格を少しでも高くなるようにした方がよいでしょう。

購入が決まらなかったら賃貸でも可能な場合

売りを先行させた場合、購入物件が決まらなくても、賃貸暮らしが可能な場合は売り先行でも問題がありません。大前提として売却を先に行うので、売却物件の住宅ローンを売却したお金か他の何らかの方法で完済できることが必要です。残債が残っていると抵当権が付いたままになるため通常買い手が現れないためです。

最終的に物件を購入したいという場合は、賃貸に引っ越す時と購入物件に引っ越す時の２回引っ越し費用が発生することに注意です。引っ越しはお金がかかるだけではなく、荷物の整理などで手間や時間がかかることにも要注意です。

売りが先行するので売却価格にもこだわることができる一方、買う物件も時間をかけて選べるので売りも買いもしっかりやりたいという場合に向いています。

まとめ

住宅の住み替えでは売却を先に行う売り先行と購入を先に行う買い先行があります。
基本的には購入物件をじっくりと選べる買い先行がおすすめです。時期によっては希望する購入物件と巡り会えない可能性があり、購入期間を長くとることが大切だからです。
ただし、資金計画が厳しい場合、購入物件にこだわりが無い場合、購入物件が見つからない場合賃貸でも可能な場合は売り先行の方があっています。