値上がり時の新築マンションは面積が狭くなることも

記事作成日：2016年7月21日

新築住宅、特に新築マンションを例にすると、マンションの相場が上昇してマンションの販売価格が上がってしまい、あまり売れなくなってしまいます。そこで何とか販売を維持するために価格を抑えようとするのですが、面積が狭くなる、天井高が低くなる、設備が少なくなるなどマンションの居住性を犠牲にして価格が抑えられる場合があります。

マンション価格上昇時は面積などを抑えて価格を下げる

マンションは単純に需要が強くて売れ行きが良いため値段を上げても売れる場合もありますが、土地の仕入れコストや建築費の上昇などによって値段を上げざるを得ない場合もあります。

新築マンションの価格は「土地費用＋建築費用（建材費・人件費）＋利益」で決まりますが、地価の上昇や建材の価格上昇、賃金の上昇など企業努力ではどうにもならない要素でマンションの原価が押し上げられてしまうと、マンション価格の上昇に伴い売れ行きが悪くなります。

そこで、マンションの価格を上げないように次のように居住性を犠牲にする工夫で価格が抑えられることがあります。

面積を減らす
階数を増やす
設備の数や質を調整する
壁を薄くする

1戸あたりの面積を減らして価格を抑える

マンションの面積を狭くする方法には、部屋数を減らす方法と一部屋当たりの面積を狭くする方法が考えられますが、部屋数を減らすと３ＬＤＫが２ＬＤＫになってしまい使い勝手が大きく変わるので、一部屋当たりの面積を狭くする方法が取られやすいです。

一部屋一部屋の広さが抑えられていて、「3LDKなのに妙に狭い気がする」といったような感じになります。一部屋一部屋が狭くなるので、やや使いづらくなります。同じ3LDKでも全体の広さが75m³の場合と65m³の場合では住み心地が全然違います。

もちろんマンションでなくて建売の戸建てでも建築面積や延べ床面積を抑えると価格を下げられます。

階数を増やして値段を抑える

マンションは14階か15階かで大きな差があることは有名な話ですが、マンションは高さが45mを超えるかどうかで規制の厳しさが変わってくるので45mまででマンションを建築する場合、14階にするか、15階にするかで大きく居住性が変わってきます。

15階建てなら1階あたりの階高は45m÷15＝3mですが、14階建てなら階高は45÷14＝3.2mになります。1つの階は居住空間だけでなく、床や天井も含まれるので、階高が3mの方が3.2mよりもゆとりが無くなり、居住空間である天井高が低くなることがあります。

また、天井高は低くしない代わりに、床や天井が二重床・二重天井ではなくなってしまって、直床・直天井あるいは直床・二重天井、部分二重床・二重天井といったように中途半端になってしまうことがあります。直床・直天井は、一般的に二重床・二重天井よりも防音性やメンテナンス性が劣るとされています。

15階にした方が多くの住戸を販売できるので1室当たりの価格を抑えられますが、居住性も抑えられてしまいます。マンション相場が上昇している時は、階数を増やして価格を抑えているかもしれません。

設備を減らしたりや質（グレード）を落として価格を調整する

マンション相場が値上がりしてくると標準仕様の設備の数を減らしたり、質（グレート）を下げたりして価格の維持を図る場合があります。設備は数や質を調整することで細かな価格調整が可能なので、マンションの相場が上がっている時は、設備を切り詰めて価格を抑える場合があります。欲しいと思う機能はオプションで付けなければいけないようなことも多くなります。

例えばキッチンでは、水栓の種類、浄水器、食器洗浄機、ディスポーザーの有無、収納の豊富さ、収納の種類（引き出しか扉開き）、耐震ラッチの有無、面材の質、レンジフードの種類、ＩＨクッキングヒーターやガスコンロの種類などで価格に差が出てきます。

浴室では、浴室乾燥機やミストサウナの有無、浴槽のサイズ、浴槽の保温性能、床の材質、シャワーの種類や収納の数、鏡の大きさなどによって差が出てきます。

洗面室では、鏡の種類、洗面台の収納の豊富さや水栓の種類、洗濯機周りの収納の豊富さなどで、トイレではタンクレスかどうか、洗浄機能の有無、手洗い場の有無、収納の数や種類で差が出てきます。居室では床の材質（フローリングなど）、収納の豊富さや扉の種類や質、窓ガラスの種類や性能、サッシの種類などで差が出てきます。

壁など構造面で質を落として建築費を抑える

マンションの場合には、壁を薄くするなど構造面で費用を抑える場合もあるので要注意です。壁の厚さが薄くなると防音性が落ちてしまいます。壁などは厚さを言われてもピンときませんしどのくらいあればいいのかもよく分かりません。構造面は見えない部分なので良くわかないというのが本音なのではないでしょうか。

壁などの構造面については、価格帯が違う他の物件で同じ階の壁の厚さや素材を比較することで違いが分かる場合があります。壁を薄くするなど構造面で費用を削減しようとする業者の物件は、耐震性や耐久性などでも本当に大丈夫か心配になってしまいます。

もちろん、マンションでなくて戸建てでも構造部分は価格を大きく左右するため見えない部分でのグレードダウンの心配があります。

マンションなど住宅価格の値上がり時には新築物件の購入は危険

マンションなど住宅価格が値上がりしている時に新築マンションなど新築物件を購入することは大きなリスクを伴います。

居住性が悪い新築マンションなどを買ってしまうリスク

マンションの値上がり時には1戸当たりの価格を抑えようと、面積を狭くする、階数を増やす、設備の数や質を調整する、壁を薄くするなど居住性を悪くする工夫が行われることがあります。

マンションの相場が上昇している時に手ごろな値段の物件を購入すると、居住性が悪い物件を掴んでしまう可能性が高まります。

新築価格が中古相場からかけ離れてしまうリスク

土地費用や建築費用の上昇で新築マンションなどの価格が上がっていても、住宅の需要がそれほど強くない場合、中古相場はそれほど上昇せず、新築が割高になることがあります。新築の住宅を購入すると、売りたいと思っても中古の売買相場から割高で買っているため、損が出てしまったり、住宅ローンの残債を下回る価格でしか売れなくなることがあります。

マンションの値上がり時には新築物件の購入は待った方がいいかも

マンションなどの住宅価格が値上がりしている時には新築物件の購入は控えた方が無難です。居住性が悪い物件を掴む可能性や割高でかってしまう可能性があるためです。購入時期をずらすということも選択肢ですが、良い状況を待っていると数年間購入できないという可能性があり、生活スタイルに影響が出る場合もあります。

新築物件の値上がり時には中古物件も検討する

もし、どうしても住宅を買いたいという場合には、新築物件だけではなく中古物件も選択肢に入れてみてはどうでしょうか。中古で人が住んでいた部屋には住めないという場合があるかもしれませんが、室内を全てリフォームすれば内部は新築とそれほど変わらない感じにすることもできます。

割高な新築物件を購入するよりも、中古物件を購入し好きなようにリフォームした場合の方が価格が抑えられることも多いです。ただし、中古の戸建ての場合は構造などをしっかり見極めないといけないので、中古マンションよりも物件を厳しく見極める必要があります。

まとめ

土地価格や建築費用が上昇していて、新築マンションの販売価格が上昇している時は、面積を狭くする、階数を増やす、設備の数を減らし質を落とす、壁を薄くするなど居住性を悪くすることで販売価格が抑えられていることがあります。
新築物件の価格が上昇している場合は、割高で買ってしまうリスク、居住性が悪い物件を買ってしまうリスクがあるため、新築物件の購入は慎重になった方が良く、中古物件も視野に入れた方が良いことがあります。