買い替えで売却後に残債が残る時の対処法

記事作成日：2015年6月21日
最終更新日：2015年9月19日

住宅を買い替える場合、前の購入時に頭金が少ない状態で住宅ローンを多めに借りていたり、頭金はかなり用意していたけれども不動産価格の下落で売却価格がとても低くなってしまっていたりすると、今の住宅を売却しても住宅ローンの残高よりも少ない金額でしか売却できず完済できないような場合があります。

この場合、住み替えを諦めるしかないように感じられますが、買い替えローンを使うか賃貸暮らしにすることで引っ越すこと自体は可能です。人によっては住宅を買っていたけれども、何らかの事情でどうしても引っ越さなければいけない場合もあると思います。

買い替えローン（住み替えローン）を使う
賃貸暮らしにする

買い替えローン（住み替えローン）を使う

買い替えローンは残債分も融資してくれる

現在の物件を売却しても売却価格が住宅ローンの残高を下回ってしまうと住宅ローンが完済できず抵当権が残ったままとなってしまいます。抵当権が残ったままの物件を買ってくれる人は通常いないため、売却ができないということになってしまいます。

しかし、金融機関によっては、売却金額を当てても残ってしまう住宅ローンの残債分も含めて購入資金を融資してくれる買い替えローンを扱っている場合があります。買い替えローンは住み替えローンと呼ばれることもあります。

担保評価額を超える融資が受けられる

住宅ローンでは購入物件に抵当権を設定することで返済が不可能となった場合に物件を換金して金融機関は融資資金を回収します。しかし、買い替えローンでは購入物件の担保評価額を大きく超える担保評価額の200％から300％位までの金額を融資してくれる場合があります。

当然ですが、担保評価額を大きく上回る金額の融資を受ける場合には審査が厳しくなるため、返済比率に余裕があるなど他の審査条件が良いことが必要です。

買い替えローンの注意点

買い替えローンを借りる時の注意点は、残債も含めて借り入れる場合には融資金額が膨らみやすいので返済が可能かどうかをしっかり考えること、購入物件の価格を抑えることが必要となる点です。

また、残債も含めて借り入れる場合には、再度買い替えをしようと思った場合、住宅ローンの残高を物件の売却価格が大幅に下回ってしまう可能性が高いということに注意が必要です。再度の買い替えは現実的にかなり難しくなります。

賃貸暮らしにする

人に貸して自分も賃貸暮らし

現在の住宅を売却しようとしても売却価格が住宅ローンの残高を大幅に下回ってしまう場合は、そのままでは売却できません。そのため借り換えローンの活用を検討することになりますが、借り換えローンも謝絶されてしまうと買い替えは断念せざるを得なくなってきます。

しかし、まだ賃貸暮らしで引っ越すということは可能です。自宅を賃貸に出して、自分は別の賃貸に引っ越すという方法です。ただし、現在借りている住宅ローンの金融機関との関係が問題となります。

借りている住宅ローンの金融機関に確認を

住宅ローンは基本的に借りている人が住むための物件の購入費用として融資されています。そのため、融資している物件に借りている人が居住しなくなることを金融機関が問題視する場合があります。住宅ローンはアパートローンや事業用ローンよりも金利が低いことが多く、融資条件も異なっているため、金融機関は木定期外の利用を嫌がる場合が多いです。

転居などは一般的に「よくあること」ですのであまり問題視しない金融機関もありますが、問題視する金融機関もあります。相談なしに勝手に引っ越してしまって後で判明した場合、トラブルにつながる可能性があるため、今住んでいる住居から引っ越さなければならず賃貸暮らしを行う場合は、住宅ローンの扱いについて金融機関に確認しておくと確実です。

まとめ

住宅を買い替える場合に、現在の住宅を売却しても残債が完済できない時でも引っ越す方法があります。
１つの方法は、残債分も含めて融資をしてくれる住み替えローンを利用することです。
もう１つの方法は、自宅を賃貸に出して、自分も賃貸に引っ越す方法ですが、住宅ローンを借りている金融機関に確認する必要があります。